Guía Legal del Contrato de Arras en 2026: Todo lo que debes saber
El contrato de arras es, probablemente, el documento más importante en el proceso de compraventa de una vivienda. No es un simple trámite, sino un compromiso legal que protege tanto al comprador como al vendedor antes de acudir a la notaría.
En ABA Expertos Inmobiliarios, sabemos que la claridad en este paso es fundamental para el éxito de la operación.
¿Qué es exactamente el contrato de arras?
Es un contrato privado donde las partes pactan la reserva de la compraventa de un inmueble, entregándose como prueba una cantidad de dinero (señal). Suele representar el 10% del precio de venta, aunque este porcentaje es negociable y puede varirar en función de cada contrato.
Tipos de Arras: ¿Cuál elegir?
No todas las arras son iguales. Según el Código Civil español, existen tres tipos y confundirlas puede tener consecuencias económicas graves:
| Tipo de Arras | Base Legal | ¿Se puede desistir? | Consecuencia de incumplimiento |
| Penitenciales | Art. 1.454 CC | SÍ | El comprador pierde la señal o el vendedor la devuelve duplicada. |
| Confirmatorias | Art. 1.124 CC | NO | No permiten el desistimiento. Se puede exigir legalmente el cumplimiento del contrato. |
| Penales | Art. 1.152 CC | NO | Se pierde la señal y, además, se pueden reclamar daños y perjuicios adicionales. |
*Consejo de experto: En el mercado residencial de Madrid y zonas de costa, el 90% de los contratos utilizan arras penitenciales, ya que ofrecen una vía de salida clara si alguna de las partes cambia de opinión.
5 Puntos críticos para un contrato veraz y seguro
Para que el contrato sea profesional y fiable, debe incluir estos datos verificables:
Identificación de la Propiedad: Debe constar la descripción registral, la referencia catastral y, sobre todo, que la vivienda está libre de cargas (basado en una Nota Simple reciente).
La Cláusula Hipotecaria: Si necesitas financiación, es vital incluir que el contrato quedará sin efecto (y recuperarás tu dinero) si el banco deniega el préstamo. Sin esta cláusula, si no te dan la hipoteca, perderás la señal.
Distribución de Gastos: Es necesario especificar quién paga qué (Notaría, Registro, Plusvalía Municipal e ITP). Lo habitual es que el comprador pague los gastos de escritura y el vendedor la plusvalía.
Plazo máximo para escriturar: En 2026, lo recomendable es fijar un plazo de 60 a 90 días. Esto da margen suficiente para las tasaciones bancarias y la gestión de documentos.
Estado de suministros y comunidad: El vendedor debe garantizar que está al corriente de pago en el IBI y las cuotas de comunidad.
Preguntas Frecuentes
¿Quién se queda con el dinero de las arras si la venta se cancela?
Si el comprador desiste, el vendedor se queda con la señal. Si es el vendedor quien se echa atrás, debe devolver al comprador el doble de lo entregado (en el caso de arras penitenciales).
¿Es obligatorio firmar las arras ante Notario?
No, es un documento privado y tiene plena validez legal. Sin embargo, la firma final de la compraventa sí debe realizarse obligatoriamente en Escritura Pública ante Notario para su inscripción en el Registro de la Propiedad.
¿El dinero de las arras se descuenta del precio final?
Sí, la cantidad entregada se considera un pago a cuenta del precio total pactado.
Si tienes más dudas, visita nuestra (Sección de Preguntas Frecuentes).